“小区交付十几年了，业主至今无从了解公共收益的收支情况。”
“物业对业主宣称电梯广告无收益，但电梯广告每月都在换新。”
住宅小区公共收益，指利用住宅小区共有部分产生的收益，一般涉及地上停车位、场地出租、广告位出租，以及快递柜、饮水机、充电桩等入驻费用。这笔费用，少则几千多则数十万，扣除合理成本后属业主共有。
但在现实生活中，因管理使用不规范、违规侵占等问题，这笔收入却容易成为一本不透明的“糊涂账”。今年以来，各地住房和城乡建设部门集体行动了起来，通过召开专项推进会、加强监督等方式，力图集中整治这一住宅物业“乱象”。
小区公共收益“冷暖不一”
小区向全体业主发“红包”、业主首次见到“回头钱”......近段时间，部分城市出现公共收益被分发给业主的消息，引发各界对公共收益的广泛关注。
根据《民法典》第二百八十二条，建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。
不过，这笔原则上属于业主共有的钱，现实中可能是一本不透明的“糊涂账”。
在人民网领导留言板上，各地关于小区公共收益的问题反映较为普遍，主要集中于小区物业未公示收益、物业擅自挪用公共收益等。
今年9月，有甘肃网友表示，阳光曦华源小区的公共收益底数不清、管理不规范，物业公司未公示公共收益的收支情况，违规侵占小区公共收益。
对此当地回复称，甘州区住房和城乡建设局已向物业公司下发《限期整改通知书》，责令物业公司将2023年至2025年6月份时间内，小区三期地面车位停车费及充电桩运营收支情况，在物业大厅进行了公示并单独建账。
同时，委托第三方财务机构对物业公司财务情况进行检查；针对物业公司擅自挪用、截留业主公共收益的相关问题，甘州区住房和城乡建设局已完成立案调查环节，并已下发行政处罚事先告知书，正进行法制审核及处罚决定审批。
今年9月份，还有广东省网友反映称，自己所在小区明月苑于2010年交付使用，至今没有公示公共收益，业主无从了解露天停车费、临时停车费、快递柜、集中充电桩等，利用业主共有场地产生公共收益的收支情况。
当地官方回复表示，经政府介入后，物业公司已完成2024年度公共收益公示。关于2010年至2025年期间公共收益明细，物业公司正在整理中。
“以前只知道有小区公共收益，但没有具体查看过。”近日，河北一位住宅小区业主也表示，经询问物业后得知，这笔收益会定期在小区公示栏公布。
数据显示，上半年该小区公共收益包括视频联播费、多功能一体机、电信占地费、净水设备占地费，分别为6079元、6480元、1724元、2328元。加上2024年底结转的资金、扣除财务和税费，目前小区公共收益总余额19.14万元。
管治难点在哪里？
关于小区公共收益的归属及使用，我国法律有明确的相关规定。
从收益所属看，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，公共收益归业主共有。
如果涉及资金使用，应在征得相关业主、业主大会、物业服务企业同意后，按照规定办理有关手续，主要用于补充专项维修资金，也可以按业主大会决定使用。
不过，小区公共收益管理失范，却成为了困扰居民的重点问题。
据克而瑞物管，2025年初，中纪委将物业服务履约不到位、侵占业主公共收益等问题，纳入全国集中整治的群众身边“十六件具体实事”，住房和城乡建设部同步将其列为2025年群众身边不正之风和腐败问题集中整治的重点民生任务。
小区公共收益的管治难点，到底在哪里？
北京金诉律师事务所主任王玉臣律师告诉第一财经，一是公共收益的收支透明度不足，比如未按规定公示或公示虚假；二是账目管理不规范，账目不清晰；三是业主参与度低，对公共收益权属及流程不了解，很多物业公司往往又刻意隐瞒；四是一些业委会履职不到位，未有效监督物业或保管凭证。
“住宅小区公共收益的归属在《民法典》中已有明确规定，但在实践中，部分物业服务企业利用管理优势，侵占收益的情况仍较为常见。”克而瑞物管表示。
中指研究院表示，物业管理乱象是长期困扰基层治理的主要问题之一。一方面，部分物业项目“建管不分”的遗留问题突出，因前期物业管理通常由开发商指定关联物企负责，容易偏向开发商利益，业主作为买方处于弱势地位。
其二，当下行业市场透明度仍处在较低水平，物业公司与业主的信息不对称，业主难以清晰了解物业服务成本构成、标准执行细节、公共收益明细，物业公司则掌握全部信息和资源；行业有效竞争不足，更换物业的门槛高。
其三，监督执行与法治建设仍然存在不足，街道、社区一级缺乏专业人员和有效抓手，对物业违规行为处罚执行难；法规政策细则不清、操作性不强，如公共收益分配、维修资金使用表决机制等，在实践中易产生分歧。
多地补齐政策细则
在物业整治行动、群众集中反映推动下，多地出手约谈企业、细化政策。
2025年以来，福建、江西、西安、长沙、郑州等地，相继出台公共收益管理办法，进一步细化了公共收益归属、资金管理、收支公示、使用程序和审计监督等规定，补全实施细则的空白，推动公共收益管理更加规范、透明。
以郑州为例，今年9月，郑州市出台《郑州市住宅小区公共收益管理办法（试行）》，指出公共收益管理应当坚持公平公开、专户存储、业主共有、共同决策、政府监督的原则。任何组织和个人不得擅自挪用、侵占公共收益。
《办法》提到，业主大会成立前，物业服务人员可根据前期物业服务合同约定，代为管理公共收益。业主大会成立后，业主委员会是公共收益管理单位。经业主共同决定，物业服务人可以是公共收益管理单位。
10月16日，郑州市住房保障和房地产管理局还召开了“媒体曝光物业服务企业约谈会”，郑州16个区县（市）物业管理部门负责人、21家物业企业参会。
在约谈会现场，被公开曝光的郑州郑东新区海马公园、郑州高新区万华城珑府、郑州经开区万锦嘉园、郑州中原区碧桂园凤凰城凤凰雅苑等8家住宅小区物业服务企业代表，依次发言介绍问题整改情况，并承诺将按规公示。
据悉，上述《办法》出台后，目前郑州市已有3400余个小区的公共收益在郑州市智慧物业管理平台公示，规范资金规模达7400余万元。
值得注意的是，关于部分小区将公共收益分发给业主，业界也有不同讨论。
对此王玉臣告诉第一财经，公共收益的使用需遵循“有约定按约定，无约定按专有部分面积比例”，且“扣除合理成本后归业主共有”。在这个原则下，不论是用于住宅维修基金的储备，还是进行分配都是可以的。
后续各地在公共收益问题上，还有何政策优化的空间？
王玉臣认为，可完善账户管理，避免挪用；强化公示制度，保障知情权；加强审计监督，确保账目真实；严格责任追究，震慑违法行为；引导合理用途，平衡当前与长远利益，通过这五大维度，推动解决公共收益管理中的“糊涂账”问题。
举报 第一财经广告合作，请点击这里此内容为第一财经原创，著作权归第一财经所有。未经第一财经书面授权，不得以任何方式加以使用，包括转载、摘编、复制或建立镜像。第一财经保留追究侵权者法律责任的权利。如需获得授权请联系第一财经版权部：banquan@yicai.com 文章作者
孙梦凡
相关阅读
多地密集发文，小区公共收益迈入“强监管时代”住宅小区的电梯广告费、停车费、公共场地经营收入等，未来将不再是“糊涂账”。
6 363 01-13 15:27
物业公司“撤场”案例频发，物业费真的越低越好吗？围绕物业费的种种争议还在发酵。
638 2025-12-16 17:25
“一本正经胡说八道”，AI幻觉如何化解系统厘清AI幻觉成因、评估其风险并构建有效的治理体系，具有现实紧迫性与社会价值。
245 2025-11-04 19:02
中央网信办开展“清朗·整治网络直播打赏乱象”专项行动聚焦娱乐性团播、私域直播等易滋生直播打赏乱象的重点领域。
109 2025-10-28 09:09
一财社论：整治私域直播乱象，保护老年群体消费权益违规私域直播会为老年人消费设置越来越多的消费陷阱。
155 2025-10-16 21:03 一财最热 点击关闭天盛优配提示：文章来自网络，不代表本站观点。
